蓝光嘉宝赴港IPO的资本想象

2019-10-27 13:34:06  

一年后,蓝光嘉宝服务(Blu-ray Garbo Service)在新三板结束上市,找到了一个新的起点,前往香港证券交易所进行首次公开募股。10月8日,蓝光嘉宝在香港交易所首次公开发行,发行42,916,200股,每股30.60至39.00港元。如果其售价最终定为每股39.00港元,募集资金最高限额为15.592亿港元。

嘉宝控股成立于2000年,是蓝光开发公司的子公司。其主要业务包括物业管理服务、咨询服务和社区增值服务。它有住宅物业、购物中心、办公楼、工业园区、酒店等。覆盖整个物业管理产业链。

继去年实现数十亿美元后,这是蓝光发展的又一个亮点。

希望和恐惧交织在一起

与大多数从房地产公司剥离的房地产公司类似,蓝光嘉宝服务的大部分收入来自蓝光集团。根据招股说明书,蓝光嘉宝在2016-2018年和截至2019年6月30日的收入中分别占85 .0%、68 .4%、54 .9%和52 .4%。尽管随着时间的推移,它对母公司输血的依赖有所下降,但迄今为止,它仍占其收入的一半。

在主要服务方面,2016-2018年和2019年咨询服务半年度报告中,蓝光集团占99.4%、94.7%、93.6%、85.6%,社区增值服务占92%、77.1%、70%、69.1%。

与其他地产公司可能说过的过去相比,数据显示,在雅高上市之初,2014年至2017年间,雅高100%、99.9%、81.7%和81.9%的输血依赖于母公司。郊野公园服务的最新数据显示,郊野公园集团的收入占物业总收入的76.8%。第三方收入占总收入的23.2%。

在中国指数研究院公布的2019年中国100强物业服务企业名单中,蓝光嘉宝在2019年中国主要城市物业服务企业前10名中排名第11位,成都排名第1位。拥有自己的蓝光房地产作为代言,成都的第一房产是自然的结果。然而,其大本营的比例正在逐渐缩小。2016年至2018年,蓝光四川管理的物业在总物业建筑面积中的份额分别为76.0%、54.7%和55.0%。收入在总收入中的相对份额也有所下降,从2016年的82.4%降至2019年的59.8%。

一方面,近一半的收入来自四川。四川相应的土壤储存面积也占一半。虽然有下降趋势,但由于土地面积集中,单一区域布局的风险仍然存在。金融评论员严跃进(Yan跃进)告诉凤凰地产,按比例来说,这与蓝光的全国布局有关,所以会带来更好的增长,或者物业管理服务的业务风险会相应降低。然而,从劣势来看,后续新市场的熟悉程度和房地产市场的区域结构差异也会影响其具体运作。

股票时代的新战场

房地产行业的下滑趋势掩盖不了市场的下滑趋势。在住宅企业注重多元化转型的过程中,有多少%的房地产开发路径是正确的?

以蓝光嘉宝服务为例。高价值的房地产公司也会影响相应的房地产公司。蓝光房地产销售额的增长也扩大了蓝光嘉宝的规模。截至2019年6月30日,集团在四川省的直属建筑面积约为3419万平方米,总建筑面积为6331万平方米,数据和信息也相应增加。2018年,蓝光嘉宝服务实现收入14.64亿元,同比增长58.6%,净利润2.97亿元,同比增长59.7%,收入9.33亿元,同比增长58.8%,净利润1.87亿元,同比增长108%。

根据中信证券近日发布的物业管理行业专题报告,资本市场的结构特征客观反映了该行业所处的阶段。虽然质量管理领导者具有明显的中长期优势,例如谈判提价的可能性更大,存量房的扩张有很大优势,但这种优势在未来1-2年内无法体现。相反,关联方给予了大力支持,并购活跃的物业管理公司确实可能在1-2年内实现更快的业绩增长。从长远来看,忽视管理半径和缺乏品牌壁垒可能会导致管理领域的流失,但这个问题在短期内不会暴露出来。

海通证券对房地产行业的深度报道显示,总体而言,房地产服务业正处于产业扩张时期。管理区域的快速增长和社区o2o的布局使得行业盈利能力有更大的提高空间。

典型的做法是以拓展社区增值服务业务为导向,结合在线和离线方式增加收入。蓝光嘉宝有自己的策略,通过社区应用程序开展o2o业务。

截至2019年6月30日,“佳宝生活家园”移动应用已吸引了714,000多名注册用户。2019年上半年,“佳宝生活家园”移动应用交易量达到约3.355亿元。

科技+互联网+物业服务的分布格局已从毛利率方面得到确认。2016年至2018年和2019年,蓝光嘉宝服务的毛利率分别为32.4%、36.4%、33.2%和33.9%。招股说明书指出,采用先进信息技术的标准化运营将实现成本效益、扩张和盈利。

依靠母公司成长并逐步摆脱对母公司的依赖,通过多种渠道扩大业务规模的蓝光嘉宝,如何在股票时代的竞争中赢得市场?

招股说明书显示,根据34.8港元的中位售价计算,该公司这次的净收入约为13.848亿港元,其中77%将用于物业管理服务业务拓展,以扩大其业务规模。5%将用于加强社区增值服务;8%用于升级it系统;10%将用于营运资本和一般企业用途。

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